Endurfjármögnun húsnæðislána. Þín markmið og hvað skiptir máli?

Endurfjármögnun húsnæðislána þýðir í raun bara að þú tekur nýtt lán til að greiða upp það gamla. Nýja lánið er þá yfirleitt á einhvern hátt betra fyrir þig, til dæmis með hagstæðari vöxtum, með lægri eða hærri mánaðargreiðslu, styttri eða lengri lánstíma, hærri lánsupphæð eða breyttri greiðsluleið, eins og að skipta úr jöfnum greiðslum yfir í jafnar afborganir.

Markmiðið er alltaf að bæta kjörin eða aðlaga lánið betur að þínum þörfum.

Við lántöku og endurfjármögnun er mikilvægt að hafa markmiðin sín skýr, því ástæður fyrir endurfjármögnun geta verið mjög mismunandi.

- Viltu lækka mánaðarlega greiðslu eins mikið og hægt er?

- Viltu greiða sem mest á mánuði til að byggja upp hraða eignamyndun?

- Viltu hafa sem hraðasta eignamyndun, en samt hafa nægt svigrúm til að lifa góðu daglegu lífi?

- Eða ert þú einfaldlega að reyna að tryggja þér bestu vaxtakjörin sem eru í boði á markaðnum hverju sinni?

Þessi markmið geta verið margfalt fleiri og geta breyst eftir því hvar þú ert staddur í lífinu hverju sinni. Kannski ertu í námi, á leið í fæðingarorlof, eða nýbúinn að fá aukavinnu og hefur nú meira svigrúm til að greiða hærri afborganir. Aðstæður breytast og þá breytast líka forsendur fyrir því hvaða lánakjör henta best. Þessar forsendur geta breyst mjög hratt.

Ef markmiðið er að lágmarka mánaðarlegar greiðslur eins mikið og hægt er henta verðtryggð lán yfirleitt best. Þau bera almennt lægri greiðslubyrði en óverðtryggð lán, sérstaklega í upphafi lánstímans. 

Lán með jöfnum greiðslum hafa einnig lægri greiðslubyrði en lán með jöfnum afborgunum. Til að lækka mánaðargreiðsluna enn frekar er jafnframt hægt að lengja lánstímann eins mikið og skilyrði leyfa, það lækkar greiðslubyrðina.

Ef markmiðið er að greiða sem mest á mánuði til að tryggja að eignamyndun verði sem hröðust, henta óverðtryggð lán best. Einnig ýta jafnar afborganir undir hraðari eignamyndun, þar sem jafn há upphæð fer beint á höfuðstól lánsins í hverjum mánuði. Þá má einnig stytta lánstímann eins mikið og hægt er til að hraða eignamyndun enn meira. 

Í mörgum tilfellum eru það reglur um greiðslubyrðarhlutfall Seðlabanka Íslands sem takmarkar þá upphæð sem þú mátt greiða á mánuði. En samkvæmt þeim reglum má mánaðarleg greiðsla lána ekki vera hærri en 35% af ráðstöfunartekjum einstaklinga, eða 40% fyrir fyrstu kaupendur.

Ef þú vilt hámarka eignamyndun með tilliti til greiðslugetu þinnar og greiðslugetan leyfir þér ekki að taka 100% óverðtryggt lán er hægt að taka blandað lán. Það eru tvö lán þar sem annað er óverðtryggt og hitt verðtryggt. Þá getur þú tekið eins mikið óverðtryggt lán og greiðslugetan ræður við og stytt lánstíma eins og hægt er. 

Hægt er að endurfjármagna til þess að grípa lægstu vaxtakjörin hverju sinni, hvort sem um verðtryggt eða óverðtryggt lán er að ræða. Fastir vextir bera yfirleitt lægri vaxtakjör en breytilegir vextir. Fastir vextir haldast óbreyttir út það tímabil sem þú festir þá á, oft til þriggja eða fimm ára, svo þó að vaxtalækkunarferli sé í gangi í landinu breytast þeir ekki á meðan breytilegir vextir fylgja stýrivaxtastiginu í landinu. 

Oft er gott að grípa fasta vexti til að tryggja sér lág vaxtakjör, en þó gott að hafa í huga að ef stýrivextir eru að lækka í landinu og lækka ekki föstu vextirnir ekki í takt við það. 

Þá er hinsvegar hægt er endurfjármagna lánið á ný, en fastvaxtalánum fylgja oft uppgreiðslugjöld. Það því gott að kynna sér skilmála lánsins áður en fastvaxtalán er tekið og athuga hvort uppgreiðslugjald er til staðar. 

Endurfjármögnun húsnæðislána miðast við fasteignamat eigna. Þar sem HMS endurmetur fasteignamat árlega getur hækkun á mati leitt til lægra veðsetningarhlutfalls, sem aftur skapar tækifæri til endurfjármögnunar.

Endurfjármögnunartækifæri skapast oft hjá þeim sem eru með hátt veðsetningarhlutfall. Þegar fasteignamat hækkar lækkar veðsetningin, sem getur leitt til þess að viðbótarlán falla út og allt lánið færist á grunnlánskjör. Einnig bjóða sumar lánastofnanir betri kjör við lægra veðhlutfall, sem getur skapað frekari tækifæri til endurfjármögnunar.

Flestar lánastofnanir bjóða endurfjármögnun fyrir allt að 70% af fasteignamati, sumar meira aðrar minna. Lánastofnanirnar láta þig ekki vita ef þessi tækifæri myndast fyrir þig, svo það er mikilvægt að vera vakandi.

Til að aðstoða þig við að halda utan um lánin þín og fylgjast með lánatækifærum erum við með tvö tól! Lánskjaravakt Aurbjargar og Húsnæðislánareiknivélina.

Þú skráir núverandi lánið þitt og Lánskjaravaktin vaktar það og lætur þig vita um leið og betri lánakjör bjóðast. Þú stillir algjörlega hvernig lán og og hvaða lánastofnanir þú vilt að Lánskjaravaktin vakti. Lánskjaravaktin leitar eftir lánum sem eru með jafn langan lánstíma og núverandi lán. 

Einnig er hægt að notast við Húsnæðislánareiknivél Aurbjargar en þar inni er endurfjármögnunarmöguleiki þar sem þú getur smellt á það lán sem þú vilt endurfjármagna, stillt upphæðir og þá getur þú farið að leika þér enn meira með lánstímann og aðrar tölur. Séð nákvæmlega hvað gerist fyrir mánaðar- og heildargreiðsluna þegar þú ert með verðtryggt vs. óverðtryggt lán, styttri vs. lengri lánstíma, jafnar greiðslur vs. jafnar afborganir og fleira.