Þessi spurning eltir okkur öll sem erum á fasteignamarkaðnum.
Hvernig er best að nýta peningana okkar meðan við erum í vinnu?
Hvernig er hægt að hámarka sparnaðinn okkar þegar við erum hætt að vinna?
Ein leið til að hugsa þetta er að líta á fasteign eða sparnað
- sem ávöxtunarleið.
Segjum svo að tveir einstaklingar taki hvor lán fyrir sinni fasteign og búi í henni ævilangt. Báðir aðilar hafa eitthvað milli handanna í hverjum mánuði og annar notar þá upphæð til að leggja í sparnað. Hinn aðilinn leggur inn á húsnæðislánið sitt
Hvort á þá meiri eignir þegar hann hættir að vinna?
Dæmið er þá svona:
A: Leggur aukalega fyrir í sparnað alla vinnuævina og borgar fasteignalánið upp á eðlilegum hraða.
B: Leggur aukalega inn á fasteignalánið alla vinnuævina þar til það klárast og fer svo að spara.
Sá sem sparar alla ævi (A) fær vexti af fjárfestingunum sínum en borgar alla þá vexti af fasteignalánum sem hann ber út ævina. Það er ekki óeðlilegt að sjá ca 2,5 falda endurgreiðslu láns til 40 ára og því mætti draga það frá ávinningnum við að spara bara. Ef ávöxtun sparifés er t.d. mun lægri í sögulegu samhengi en vextir fasteignalána, þá er það ekki góð leið. Hafa þarf líka í huga að vaxtavextir fara ekki að sýna sitt hagfelda andlit af krafti fyrr en seint á þessu 40 ára ferli. Því má sjá meiri árangur að því að borga niður lán með háum höfuðstól, t.d. 65 milljónum, frekar en að leggja inn á sparnaðarreikning með 5% vöxtum og horfa svo á málið í 40 ár.
Sá sem borgar hins vegar inn á fasteignalánið sitt (B) gæti lent í annars konar vandræðum. Hann byrjar seinna að spara, verður af vöxtum og vaxtavöxtum en treystir í stað á að bæta sér það upp með lægri afborgunum vaxta ásamt því að eignast fasteign af fullu fyrr og geta þá farið að fjárfesta því sem fór í afborganir húsnæðislána yfir í sparnað. En einn ókostur við þetta er að markaðsverð fasteigna getur sveiflast. Ef mikil lækkun markaðsverðs fasteigna ætti sér staða á sama tíma og ávöxtun sparnaðar er há, þá stendur B uppi með minni eignir í lok vinnuævinnar. En á móti eru sá sem er að borga inn á lánið sitt að minnka skuldir hraðar og í því fellst meira fjárhagslegt öryggi.
Þannig að það er í ýmis horn að líta.
En í dæminu hérna á undan er bara önnur leiðin er valin. Það er hægt að gera bæði með því að skipta því í tvennt sem annars færi bara í sparnað eða bara inn á lánið þitt. Með því er verið að taka meðaltal af báðum fjárfestingum og þannig þarf ekki að velja annað hvort að greiða inn á lán eða spara. Það er nokkurn vegin sama aðferð eins og þegar verið er að taka blandað lán.
Þannig að þriðji möguleikinn er að gera bæði.
Þá eru þetta möguleikarnir:
1️⃣ Spara
2️⃣ Borga inn á lán
3️⃣ 1/2 spara og 1/2 borga inn á lán
Það er er síðan ekki úr vegi að draga fram eina þumalputtareglu um varasjóð, fé sem þú átt til að mæta óvæntum áföllum. Það eru alls konar pælingar í gangi með hve hár sá sjóður eigi að vera; laun í 3 mánuði, 6 mánuðir, 1 ár. En gefum okkur að einstaklingur vilji verða með 3 mánaða varasjóð. Þá gæti verið ráð að kaupa fasteign með láni sem þú ræður ágætlega við mánaðarlega afborgun lána á ásamt rekstri hennar. Þá er eftir eitthvað fé í hverjum mánuði sem hægt er að nota í sparnað. Þannig er hægt að byrja á að safna upp í 3 mánaða varasjóð fyrst og fara svo að skipta afgangsfé hvers mánaðar í tvennt og greiða helminn inn á fasteignalán og helming í sparnað.
Hvað er það sem eru aðrar skuldir. Það er alveg eðlilegt að þær séu til staðar. Bílalán, yfirdrættir, framkvæmdalán og hitt og þetta. Þessar skuldir eru yfirleitt með hærri vexti. Til dæmis er yfirdráttur eitt dýrasta lán sem þú tekur því vextirnir af því eru oft 15%-18%.
Þar sem flestur sparnaður reikninga er með um þriðjung af vöxtum yfirdráttar, þá greiðir þú meira í vaxtagreiðslur af yfirdrætti en þú færð með því að spara inn á sparnaðareikning. Því er ekki óvitlaust að losa sig við skuldir á borð við yfirdrætti, skuldarbréf og slíkt. Jafnvel bílalán, ef þú getur það.
Það er hægt að nýta sér snjóbolta-eða snjóflóðaaðferðina til að greiða þessar skuldir og þeim er vel lýst í þessu bloggi hér.
Í stuttu máli?
Eignast varasjóð
Greiða háar vaxtaberandi skammtímaskuldir
Svo annað hvort spara eða leggja inn á höfuðstól.
Ef þú telur að vextir á sparnaðarreikningum verði með hærra móti út þennan tíma, þá er málið að spara. Ef þú telur að svo sé ekki og upprunaleg lánsfjárhæð sé hærri en 60 milljónir, svo dæmi sé tekið og án ábyrgða, þá gæti innborgun á höfuðstól verið eitthvað fyrir þig.
Nú, eða bara að gera bæði 😎
