Fréttir þessa dagana fjalla mikið um vaxtastigið í landinu sem hefur farið hækkandi síðan 2020.
Það hefur töluverðar breytingar í för með sér fyrir þá aðila á húsnæðismarkaði sem eru með fasta vexti á óverðtryggðum lánum þar sem líður að lokum fastvaxtatímabilsins.
Þessi pistill fjallar aðallega um óverðtryggð lán.
Smá upprifjun:
Þegar þú tekur fastvaxtalán, þá haldast vextirnir þeir sömu í 3 til 5 ár.
Stundum er sniðugt að gera það þegar stýrivextir eru mjög lágir eins og við sáum árið 2020. Eftir það hafa vextir t.d. hækkað en þeir sem hafa verið með fasta vexti frá 2020 hafa notið góðs af því að halda vöxtunum föstum á lága vaxtastiginu þegar lánið þeirra var tekið meðan vextir hækka allt í kring.
... Þá er þessi upprifjun búin.
En hvaða breytingar hefur það í för með sér fyrir þá sem hafa fest vextina af óverðtryggðu lánunum sínum kringum 2020.
Jú, 3 til 5 árum eftir að hafa komið sér undir lágvaxtaregnhlífina sína með kósí, lágu vextina sína - þurfa þeir að loka henni og blotna hressilega.
Obbosí.
Þá hefst heilmikil rekistefna um hvernig á að haga málum.
Þegar vextir losna (fastir vextir falla niður) á óverðtryggðum lánum, þá fara lánin á breytilega vexti dagsins í dag.
Ef:
óverðtryggt fastvaxtalán
til þriggja ára
hjá Landsbankanum
með 70% veðsetningu
... var tekið fyrir þremur árum sléttum, þá voru vextirnir í maí 2021 4,40%.
Í dag væru vextir þessa láns að losna og það færi á breytilega vexti dagsins í dag sem eru 9,75%.
Þetta þýðir í stuttu máli að afborgun af 50 milljóna króna láni myndi tæplega tvöfaldast... takk fyrir!
Við gætum rætt lengi um hvort það ætti að endurfjármagna lánið eða reyna að standa af sér afborganirnar. En segjum sem svo að þú viljir endurfjármagna lánið. Hvað verður þá um gamla lánið? Er bara ekkert mál að borga það upp með nýju láni á öðru forsendum (fastir eða breytilegir vextir, verðtryggt eða óverðtryggt lán, jafnar afborganir eða jafnar greiðslur) eða þarf maður að borga einhverja refsingu við að endurfjármagna lánið?
Stundum er eitthvað til sem heitir "Uppgreiðslugjald".
Hvenær þarf maður að greiða það og hvað gæti það verið hátt?
Hér tókum við þessa saman í einfalda töflu.
Uppgreiðslugjöld hjá stóru bönkunum
Taflan segir í grófum dráttum það að það er ekkert uppgreiðslugjald á lánum með breytilega vexti.
Fastvaxtalán eru bara með uppgreiðslugjald ef meira en 1 milljón er greidd inn á lánið á ári. Þannig að fyrsta milljónin er undanþegin uppgreiðslugjaldi. Ef greitt er meira en milljón þá þarf bara að greiða af þeirri heildarinnágreiðslu að frádreginni milljón.
Allir bankarnir eru með sömu kostnaðaruppbygginguna á uppgreiðslugjaldi, 0,2% af virði lánsins fyrir hvert lán sem er eftir.
Dæmi.
Óverðtryggt lán með föstum vöxtum til 3 ára. Stendur í 50 milljónum þegar reikningurinn á sér stað. 14 mánuðir eftir af fastvaxtatímabilinu og við ætlum að greiða það upp.
Hvað er uppgreiðslugjaldið hátt?
Það er þá 0,2% sem leggst á uppgreiðsluna, en þar sem 1 milljón er undanþegin, þá er það bara 0,2% af næstu milljónunum 49.
Útreikningurinn er þá:
49.000.000,- kr x 0,002 (0,2% eru reiknuð þannig) = 98.000,- kr
Upphæð uppgreiðslugjaldsins er alltaf sama hlutfallið, 0,2% fyrir hvert ár sem er eftir af fastvaxtatímabilinu og aldrei meira en 1% (því fastvaxtatímabil lána er hvort eð er aldrei lengra en 5 ár eða 5x0,2%=1%).
Þá er eftir bæta lántökukostnaði við ásamt þinglýsingu á láninu. Einnig gæti annar kostnaður eins og skjalagerð eða greiðslumat og slíkt komið til við þessar aðstæður.
Það er hægt að finna upplýsingar um lántökukostnað hér.
Ath: Þetta blogg er ritað með fyrirvara um prentvillur
