Lánamál frá A-Ö

Húsnæðislán er stærsta fjárhagslega ákvörðun sem flestir taka á ævinni. Það er mikilvægt að skilja hvernig þau virka þar sem rétta lánið getur bæði sparað þér mikinn pening og minnkað áhyggjur.

Það getur verið ruglingslegt að velja rétt lán. Á að taka verðtryggt eða óverðtryggt? Með föstum eða breytilegum vöxtum? Með jöfnum greiðslum eða jöfnum afborgunum? Þetta er eins og að reyna að rata í gegnum völundarhús.

Í þessu bloggi færðu einfalda og skýra handbók um fasteignalán frá A til Ö. Við útskýrum algeng hugtök og notum dæmi til að hjálpa þér að skilja málið skref fyrir skref.

Húsnæðislán eru lán sem fólk tekur til að geta keypt sér íbúð eða hús. Þau eru yfirleitt frekar há og eru oft greidd smátt og smátt niður á 25-40 árum, stundum skemur. Hægt er að endurfjármagna húsnæðislán hvenær sem er og þá lengja eða stytta lánstíma, hækka eða lækka mánaðarlegar greiðslur o.s.frv. 

Markmiðið með húsnæðisláni er að þú þurfir ekki að eiga fullt af peningum strax til að kaupa þér fasteign. Með húsnæðisláni getur þú eignast þitt eigið heimili og borgað fyrir það í rólegheitum með tímanum.

Áður en þú ferð í ferlið að kaupa fasteign og taka lán fyrir henni, ættir þú að vita hverju þú hefur efni á. Þetta á að vera fyrsta skrefið þegar farið er í að íhuga fasteignakaup!

Það er fátt leiðinlegra en að fá samþykkt kauptilboð og svo komast að því að þú færð ekki lán frá lánastofnun. 

Það sem þú þarft að vita:

- Hvað hefur þú að hámarki efni á dýrari fasteign?

- Hversu hátt lán getur þú fengið?

- Hversu háa greiðslu mátt þú og getur borgað á mánuði?

Þú getur fengið þessar upplýsingar með léttu greiðslumati hjá Aurbjörgu,  það er frítt fyrir áskrifendur og fríáskrifendur. Þar slærð þú einfaldlega inn upplýsingar um tekjur og skuldir, og færð skýr svör um:

- Kaupgetu – hæsta mögulega kaupverð fasteignar sem þú getur keypt.

- Lánsgetu – hversu hátt lán þú getur fengið.

- Greiðslugetu – hversu háa mánaðarlega greiðslu þú mátt standa undir, samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands.

Flestar lánastofnanir bjóða einnig upp á einhvers konar létt greiðslumat/bráðabirðagreiðslumat sem þú getur nýtt þér. Það hjálpar þér að fá betri mynd af því hvað er raunhæft fyrir þig.

Áður en sótt er um lán, er gott að huga að tveimur lykilatriðum:

Mánaðarleg greiðsla af fasteignaláni samanstanda af:

- Afborgun af höfuðstól
- Vöxtum

Seðlabankinn hefur sett reglu sem segir til um hversu há mánaðarleg greiðsla af láni má vera. Með þessu er verið að tryggja að fólk sé ekki að greiða of hátt hlutfall af útborguðum launum í greiðslur á fasteignalánum á mánuði. Þetta kallar Seðlabankinn greiðslubyrðarhlutfall 

Á einföldu máli: Mánaðarleg greiðsla má ekki vera hærri en 35% af ráðstöfunartekjum, sem eru tekjur sem þú færð útborgaðar. Fyrir fyrstu kaupendur má hlutfallið vera allt að 40%.

Dæmi:

Par er að kaupa sína fyrstu íbúð hefur 1.000.000 kr. í ráðstöfunartekjur á mánuði, þá mega þau borga mest 400.000 kr. í afborganir og vexti.
Ef sama par væri að kaupa aðra eign, þá lækkar hámarksgreiðslan í 350.000 kr. á mánuði.

Þessar reglur eru settar af Seðlabanka Íslands. Hins vegar þarf þú einnig að standast greiðslumat hjá þeirri lánastofnun sem þú hyggst taka lán hjá.

Áður en banki eða önnur lánastofnun lánar þér peninga, þarf hún að kanna hvort þú hafir raunhæfan möguleika á að borga lánið til baka. Þetta kallast greiðslumat. Í því ferli er litið til launa þinna, reglulegra útgjalda, annarra lána og hvaða áhrif nýja lánið myndi hafa á mánaðarlegan fjárhag þinn. Það fer eftir lánastofnun hvort litið er til fjármálanna þinna síðustu þrjá, sex eða tólf mánuði.

Þú þarft fyrst og fremst að standast greiðslumat hjá lánastofnun til að fá lán frá þeim, og svo er litið til reglna Seðlabanka Íslands varðandi hversu há mánaðarleg greiðsla lánsins getur verið.

Seðlabankinn hefur líka reglur um veðsetningarhlutfall, það er hlutfallið sem þú mátt fá að láni út frá markaðsvirði fasteignarinnar frá lánastofnunum.

- Fyrir flesta: Hæsta lánið sem hægt er að fá er 80% af markaðsverði eignarinnar.

- Fyrir fyrstu kaupendur: Þetta getur verið allt að 85%.

Það þýðir að þú þarft að eiga sjálf/ur 15–20% til að leggja inn sem útborgun.

Dæmi:

Par ætlar kaupa íbúð á 60 milljónir kr.

Ef þau eru fyrstu kaupendur (85% lán): Þau þurfa að eiga 9 milljónir (15% útborgun).

Ef þau hafa áður keypt fasteign (80% lán): Þau þurfa að eiga 12 milljónir (20% útborgun).

Það segir sig sjálft að eftir því sem veðsetningarhlutfallið er hærra, því dýrara verður lánið. Þegar veðsetninging fer yfir 70% af markaðsvirði eignarinnar, þarf oft að bæta við svokölluðu viðbótarláni.

Viðbótarlánið nemur þá þeirri upphæð sem fer yfir 70% af kaupverði eignarinnar(fasteignamati ef um ræðir endurfjármögnun) og ber yfirleitt hærri vexti en grunnlánið. Þess vegna getur heildarkostnaður lánsins orðið dýrara ef þú þarft að nýta hámarksveðsetningu.

Aftur, þá eru þetta reglur Seðlabankans, en lánastofnanir hafa ákveðinn sveigjanleika í því hvernig þær beita þessum reglum og bjóða mishátt veðsetningarhlutfall.

Helstu viðskiptabankarnir bjóða hámarks veðsetningarhlutfall á milli 80% og 85%, en margir lífeyrissjóðir bjóða aðeins einungis upp á 70% veðsetningu.

Nú skulum við kíkja á helstu hugtök sem gott er að skilja áður en maður tekur sér lán.

- Hvað eru vextir? 

- Hvað er verðtryggt lán, óverðtryggt lán eða blandað lán? 

- Hver er munurinn á jöfnum greiðslum og jöfnum afborgunum? 

- Hvað þýðir að vera með fasta eða breytilega vexti?

- Hvaða samsetning hentar best fyrir þig?

Byrjum á að útskýra eitt lykilhugtak sem er mjög oft minnst á þegar talað er um lán: Höfuðstóll

Höfuðstóll láns er upphæðin sem þú færð að láni og er sú upphæð sem vextirnir reiknast af. Yfir lánstímann greiðir þú höfuðstólinn niður.

Ef þú tekur 40 milljóna króna lán, þá er höfuðstóllinn 40 milljónir. 

Næst skulum við skoða hvað vextir eru og hvernig þeir virka.

Vextir eru kostnaðurinn sem þú borgar fyrir að fá pening að láni. Þeir eru í raun eins og leiga á peningunum. Þegar þú borgar af láninu í hverjum mánuði, fer hluti greiðslunnar í vexti og annar hluti í að greiða niður höfuðstólinn.

Vextir eru reiknaðir af upphæð höfuðstólsins í hverjum mánuði og eru alltaf gefnir upp á ársgrundvelli. Um hver mánaðarmót er kíkt á hvað höfuðstóllinn er hár og er hann margfaldaður með uppgefinni vaxtaprósentu.  

Segjum að þú takir 40 milljón króna lán með 5% ársvöxtum.

40.000.000 × 5% = 2.000.000 kr. í vexti á ári

Það gerir u.þ.b. 167.000 kr. á mánuði í vaxtagreiðslur (2.000.000 / 12)

Það skiptir því miklu máli hvaða vexti þú færð, því þeir hafa bein áhrif á mánaðarlegar greiðslur og heildarkostnað lánsins. Heildarkostnaður lánsins er endurgreiðsla höfuðstólsins til lánastofnunarinnar, ásamt öllum þeim vöxtum sem þú hefur greitt yfir lánstímann. 

Lánastofnanir bjóða misháa vexti, svo það getur munað verulega á kostnaði eftir því hvaða hjá hvaða lánastofnun þú tekur lánið þitt.

Nú förum við yfir í eitt af þeim hugtökum sem brennur mest á fólki: Hver er munurinn á verðtryggðu og óverðtryggðu láni?

Byrjum á því að skoða óverðtryggð lán.

Óverðtryggð lán eru ein af tveimur tegundum fasteignalána sem í boði eru á Íslandi. Þau eru frekar einföld í uppbyggingu og auðveldari að skilja en margir halda.

Í óverðtryggðum lánum lækkar höfuðstóllinn yfir lánstímann og þú greiðir hann niður með mánaðarlegum greiðslum.

Vaxtaupphæðin sem gefin er upp  eru allir þeir vextir sem þú greiðir yfir lánstímann, fyrir utan mögulegar vaxtabreytingar ef um breytilega vexti er að ræða. 

Kostur: Þau eru fyrirsjáanleg. Þú veist nokkurn veginn hvað þú þarft að greiða á mánuði og höfuðstóllinn hækkar ekki óvænt út af verðbólgu. Þetta hjálpar mikið við að skipuleggja fjármálin og setja sér raunhæfa langtímaáætlun.

Annar kostur: Eignamyndunin er stöðug, höfuðstóllinn lækkar jafnt og þétt frá fyrsta degi. Þú ert því strax farin að borga niður skuldina og eignast meira og meira af íbúðinni þinni með hverjum mánuði.

Galli: Vextirnir eru yfirleitt hærri en á verðtryggðum lánum. Þess vegna geta mánaðarlegar greiðslur verið hærri, sérstaklega í byrjun. Það getur reynst erfitt en borgar sig til lengri tíma.

Mundu: það er bein tenging milli vaxta og mánaðarlegrar greiðslu. Því hærri vextir, því hærri greiðsla, en á móti kemur að skuldin sjálf á óverðtryggðum lánum vex ekki með verðlagi. 

Vegna hárra vaxta er stærsti hluti mánaðarlegu greiðslunnar að fara í vexti, allavega til að byrja með. 

Á myndinni hér fyrir neðan sérðu hvernig höfuðstóll óverðtryggðs láns lækkar jafnt og þétt yfir lánstímann. Það þýðir að þú eignast meira og meira í eigninni strax frá upphafi og ert alltaf að koma þér í betri stöðu.

Yfir tíma hækkar virði fasteignarinnar en höfuðstóll lánsins hækkar ekki. Því verður ekki bara eignamyndun við það að greiða niður lánið heldur verður líka eignamyndun þegar fasteignaverð hækkar. 

Næst skoðum við verðtryggð lán, sem er hin tegund fasteignalána á Íslandi.

Verðtryggð lán eru örlítið flóknari en þau óverðtryggðu. Á yfirborðinu virðast þau oft vera ódýrari, þar sem verðtryggðir vextir eru venjulega lægri en á þeim óverðtryggðu.

En það er mikilvægt að vita að verðtryggðir vextir segja ekki alla söguna. Í verðtryggðu láni er hluti kostnaðarins fólginn í verðbólgu. Verðbólgan bætist við höfuðstólinn í hverjum mánuði. 

Þú ert í raun að „fresta“ hluta af greiðslum lánsins. Þú borgar minna í dag en meira seinna.

Í verðtryggðu láni:

- Vextirnir sem þú sérð við undirritun ná aðeins yfir hluta af heildarkostnaði lánsins. Þeir vextir eru hluti af mánaðarlegri greiðslu lánsins.

- Verðbólgan bætist ofan á höfuðstólinn í hverjum mánuði. Það þýðir að í næsta mánuði er höfuðstóllinn orðin hærri.

Fyrstu um sinn virkar mánaðarleg greiðsla verðtryggðs láns hófleg og stöðug. Það getur hentað þeim vel sem eru að koma ný inn á fasteignamarkaðinn. En verðbólgan hækkar höfuðstóllinn og þar með hækkar mánaðarlega greiðslan þar sem vextirnir reiknast af hækkandi höfuðstól.

Hvernig kemur þetta fram í reynd?

Þó að greiðslubyrði verðtryggðra lána sé oft lægri en greiðslubyrði óverðtryggðra lána í byrjun(þökk sé lægri vöxtum), þá hækkar hún smátt og smátt eftir því sem verðbólgan hækkar höfuðstólinn.

Þú ert í raun að „fresta“ hluta af greiðslunum, borgar minna í dag, en meira seinna.

Ef verðbólga er há þá hækkar höfuðstóllinn mikið, ef hún er lág þá hækkar hann minna.Þetta getur orðið bæði ruglingslegt og svekkjandi fyrir lántaka sem heldur að skuldin sé að minnka.

Á myndinni hér fyrir neðan sérðu hvernig höfuðstóll verðtryggðs láns getur hækkað yfir tíma og fer yfir upphaflega lánsfjárhæð, áður en hann byrjar að lækka.

Yfir tíma hækkar virði fasteignarinnar sem og höfuðstóll lánsins. Eignamyndunin er því hægari en með verðtryggðu láni.

Ef þú vilt fara milliveginn milli verðtryggðs og óverðtryggðs láns, þá er það mögulegt og það kallast blandað lán.

Blönduð lán eru einfaldlega samsett úr tveimur lánum:

- Annar hlutinn er verðtryggður (með lægri vöxtum og hækkandi höfuðstól)

- Hinn hlutinn er óverðtryggður (með hærri vöxtum og stöðugri eignamyndun)

Blönduð lán eru til dæmis góð lausn ef greiðslugeta leyfir ekki óverðtryggt lán að fullu

Þegar þú tekur fasteignalán bjóða flestir lánveitendur þér að velja á milli tveggja greiðsluleiða: jafnar greiðslur eða jafnar afborganir. Þetta lýsir ólíkum leiðum til að greiða niður lán. En hvað felst í hvorri leið fyrir sig?

Þetta er algengasta leiðin til að greiða niður lán.

- Þú greiðir sömu upphæð í hverjum mánuði út allan lánstímann, heildargreiðslan helst alltaf sú sama (afborgun af höfuðstól + vextir)

- Í byrjun fer mest af greiðslunni í vexti, þar sem höfuðstóllinn er enn hár.

- Með tímanum, þegar höfuðstóllinn lækkar, lækkar vaxtakostnaðurinn og meira fer í að borga niður höfuðstólinn.

Þetta gerir greiðsluáætlunina mjög fyrirsjáanlega því mánaðarlega greiðslan er alltaf sú sama.

Þessi leið er sjaldgæfari, en getur borgað sig til lengri tíma.

- Þú borgar sömu upphæð af höfuðstólnum í hverjum mánuði.

- Ofan á það bætast vextir, sem reiknast af því sem eftir stendur af láninu.

- Því er vaxtagreiðslan há í upphafi lánsins en lág í lok lánstíman

- Þess vegna eru heildargreiðslur hæstar í byrjun, en lækka jafnt og þétt eftir því sem vextir minnka.

Þó byrjunin geti verið erfiðari, getur þetta þýtt minni heildarkostnað yfir lánstímann og þæginlegri greiðlur undir lok lánstímans. 

Á myndinni hér að neðan sérðu hvernig jafnar greiðslur og jafnar afborganir dreifast yfir 25 ára lánstíma.

En hvað ef lánið er verðtryggt?

Þá breytist myndin.

Í verðtryggðum lánum hækkar höfuðstóllinn með verðbólgu og þar með breytast líka mánaðarlegar greiðslur.

Þetta þýðir að:

- Jafnar greiðslur eru ekki lengur alveg jafnar.

- Jafnar afborganir lækka ekki jafnt og þétt eins og í óverðtryggðu láni.

Þar sem höfuðstóllinn hækkar í hverjum mánuði, endurreiknast greiðslurnar í hverjum mánuði og yfirleitt hækka þær með tímanum.

Þegar þú tekur húsnæðislán, hvort sem það er verðtryggt eða óverðtryggt, getur þú oft valið á milli breytilegra og fastra vaxta - yfirleitt til 3 eða 5 ára.

Það sem þú velur skiptir máli því það hefur bein áhrif á hvernig greiðslu þín þróast í framtíðinni.

Fastir vextir þýða að vextirnir breytast ekki á því tímabili sem þú festir þá t.d. í 3 eða 5 ár.

- Greiðslurnar verða stöðugar og fyrirsjáanlegar.

- Þú veist nákvæmlega hvað þú borgar í hverjum mánuði.

- Þetta hentar vel ef þú vilt hafa öryggi og forðast óvæntar hækkanir.

Fastir vextir eru oft aðeins lægri en breytilegir vextir og það getur verið mjög freistandi að festa þá. En það er líka mikilvægt að hugsa aðeins fram í tímann:

- Ef vextir eru háir og búist er við að þeir lækki fljótlega, gæti verið betra að bíða með að festa. Annars gætirðu verið fastur með háa vexti þó að stýrivextir lækki. Stýrivextir eru vextir sem Seðlabanki Íslands gefur út og lánastofnanir fylgja.

- Á hinn bóginn, ef vaxtahækkanir eru í kortunum, þá getur það verið mikill lúxus að ná að festa vextina áður en þeir hækka enn meira. Það getur sparað þér töluverðan vaxtakostnað næstu árin.

Þegar fastvaxtatímabilið rennur út, færist lánið sjálfkrafa yfir á breytilega vexti, svo gott er að vera vakandi fyrir því þegar fastvaxtatímabili lýkur.

Breytilegir vextir fylgja stýrivöxtum og geta því hækkað eða lækkað eftir því hvernig vextir þróast á hverjum tíma.

- Greiðslubyrðin getur því breyst, stundum til hins betra, en stundum líka til hins verra.

- Breytilegum vöxtum fylgir að sjálfsögðu óvissa.

Þetta hentar oft þeim sem eru tilbúnir að taka meiri áhættu í von um lægri greiðslur eða þeim sem telja að vextir séu líklegir til að lækka.

Það er engin ein rétt leið þegar kemur að húsnæðislánum, það fer allt eftir þínum aðstæðum, markmiðum og greiðslugetu. En það er hægt að skoða ákveðnar forsendur og út frá því meta hvaða lán geta verið hentug.

Hröð eignamyndun

Óverðtryggð lán leiða yfirleitt til hraðari eignamyndunar en verðtryggð lán. Jafnar afborganir flýta einnig fyrir eignamyndun samanborið við jafnar greiðslur, og stuttur lánstími flýtur einnig fyrir eignamyndun.

Hröð eignamyndun með takmarkaðri greiðslugetu

Blanda af óverðtryggðu og verðtryggðu láni (blandað lán) getur aukið hlutfall óverðtryggðs láns án þess að greiðslubyrði verði eins há og í hreinu óverðtryggðu láni og með því aðeins aukið eignamyndun. 

Jafnar afborganir á verðtryggðum lánum ýta einnig undir hraðari eignamyndun en á sama tíma heldur kostum verðtryggðs láns um lágar mánaðarlegar greiðslur. 

Lágar mánaðarlegar greiðslur

Verðtryggð lán með jöfnum greiðslum bjóða upp á lægstu mögulega greiðslu af lánum sem býðst. Einnig er hægt að lengja lánstíma á lánum til að lækka mánaðarlegar greiðslur.

Upphæðin sem þú færð lánaða. Vextir reiknast af þessari upphæð og þú borgar hana smám saman niður með afborgunum.

Kostnaðurinn fyrir að fá lán. Eins og leiga sem þú borgar fyrir að fá að nota peningana.

Lán þar sem höfuðstóllinn hækkar í takt við verðbólgu. Lægri vextir í byrjun en greiðslur hækka með tímanum.

Lán þar sem höfuðstóllinn breytist ekki. Hærri vextir en stöðugri greiðslur og öruggari eignamyndun.

Lán sem er bæði verðtryggt og óverðtryggt í hlutföllum sem þú velur – t.d. 50/50 eða 70/30.

Sama upphæð greidd á hverjum mánuði út allan lánstímann. Í byrjun fer mest í vexti, síðar meira í höfuðstól.

Sömu afborganir af höfuðstól á hverjum mánuði, en vextir bætast við. Greiðslur hærri í byrjun, en lækka smám saman.

Vextir sem haldast óbreyttir í ákveðinn tíma (t.d. 3 eða 5 ár). Greiðslur stöðugar og fyrirsjáanlegar.

Vextir sem fylgja markaðsaðstæðum. Geta hækkað eða lækkað – og greiðslubyrðin breytist í takt við það.

Segir til um hversu stór hluti ráðstöfunartekna má fara í lánaafborgun. Hámark 35%, en 40% fyrir fyrstu kaupendur.

Hlutfall af markaðsvirði fasteignar sem má fjármagna með láni. Oftast 80%, en allt að 85% fyrir fyrstu kaupendur.

Lán sem þarf ef þú ert að taka lán fyrir meira en 70% af verðmæti eignar. Bera oft hærri vexti og eru dýrari.