Að kaupa fasteign er stórt skref og oftar en ekki mjög góð fjárfesting. Á síðustu árum hefur þó verið áskorun fyrir marga að komast inn á húsnæðismarkaðinn og einnig að stækka við sig. Hátt húsnæðisverð og krafa um háar útborgarnir hafa gert ferlið krefjandi, og margir eiga erfitt með að standast greiðslumat lánastofnana.
Áður en lengra er haldið má nefna að í hefðbundnum fasteignakaupum þarf kaupandi yfirleitt að leggja út 15–30% af heildarverði eignar og fá afganginn að láni, hlutfallið er breytilegt eftir lánveitendum. Kostar eignin 100 milljónir króna þýðir það að útborgunin þarf að vera 15–30 milljónir.
Kaupendur þurfa einnig að standast greiðslumat fyrir slíku láni. Mánaðarlegar greiðslur af lánum mega ekki fara yfir 35% af útborguðum launum, eða 40% þegar um er að ræða fyrstu kaupendur.
Í dag eru þó komin ýmis úrræði sem gera fasteignakaup aðgengilegri, þá sérstaklega fyrir fyrstu kaupendur. Þau krefjast ekki eins hárrar útborgunar sem getur verið mikill léttir fyrir fyrstu kaupendur.
Það er þó margir þættir sem þarf aðeins að hugsa um.
Förum aðeins yfir þetta saman.
Fyrsta úrræðið við getum nefnt eru hlutdeildarlán HMS. Þau eru eingöngu í boði fyrir fyrstu kaupendur eða þá sem hafa ekki átt fasteign síðustu fimm ár.
Hlutdeildarlán virka þannig að þú þarft að eiga fyrir 5% útborgun. Ríkið leggur síðan til 20–30% hlut við fasteignakaupin sem er sjálft hlutdeildarlánið. Þú tekur síðan 65–75% húsnæðislán hjá lánastofnun fyrir afgangnum.
Hlutdeildarlán bera hvorki vexti né afborganir. Þau eru greidd upp þegar þú selur fasteignina eða þegar lánstími rennur út. Lánin eru veitt til 10 ára, en hægt er að framlengja lánstímann um fimm ár í senn, til allt að 25 ára, í samráði við HMS. Endurgreiðslan á hlutdeildarláninu fer svo eftir því hvernig verð íbúðarinnar þróast.
Segjum sem dæmi að þú kaupir íbúð á 50.000.000 kr., borgir 2.500.000 kr. út og fáir 20% hlutdeildarlán sem nemur 10.000.000 kr.. Afgangurinn, eða 37.500.000 kr. koma sem hefðbundið húsnæðislán frá lánastofnun.
Ef verðmat eignarinnar hefur hækkað um 10%, upp í 55.000.000 kr., þegar þú ætlar að selja eignina eða þegar lánstími hlutdeildarlánsins rennur út, hækkar hlutdeildarlánið í sama hlutfalli. Það fer þá úr 10.000.000 kr. í 11.000.000 kr..
Ekki er heimilt að leigja út eign sem keypt er með hlutdeildarláni. Kaupanda ber skylda að eiga lögheimili í eigninni. Það er þó hægt að sækja um heimild til tímabundinnar útleigu, en sérstök skilyrði þarf að uppfylla fyrir því.
Til þess að fá hlutdeildarlán þarf einnig að uppfylla ákveðin skilyrði. Fyrst og fremst þarf íbúðin sjálf að uppfylla kröfur hlutdeildarlána. Þú getur fundið slíkar eignir með Eignavakt Aurbjargar, þar sem við leyfum þér að leita sérstaklega eftir eignum sem uppfylla skilyrði um hlutdeildarlán.
Hlutdeildarlán eru svo einungis í boði fyrir fyrstu kaupendur eða þá sem ekki hafa átt fasteign undanfarin 5 ár. Einnig þarf að uppfylla skilyrði um tekjur þar sem tekjur kaupenda þurfa að vera undir ákveðnum mörkum, sem eru mismunandi eftir því hvort um er að ræða 20% eða 30% hlutdeildarlán. Að auki þarf að standast greiðslubyrðahlutfall Seðlabanka Íslands fyrir þeim hluta sem hefðbundna húsnæðisláninu nemur.
Í kjölfar þess að hægst hefur á sölu nýbygginga, meðal annars vegna hás íbúðaverðs, hafa byggingaverktakar byrjað að bjóðast til að vera meðeigendur með kaupendum sem kaupa íbúðir í nýbyggingum á þeirra vegum. Með þessu úrræði eru bygginaverktakar að aðstoða fyrstu kaupendur að komast inn á húsnæðismarkaðinn og öðrum kaupendum að stækka og minnka við sig.
Þeir verktakar sem sem bjóða slík úrræði með sjóðum sínum eru:
- Reir Verk með REIR20
- ÞG Verktakar með ÞG sjóð
- Safír Byggingafélag með SAFÍR20
- Öxar Byggingafélag með ÖXAR20
- Skuggi Byggingafélag með Kauplykil
- Umbra með UMBRA20
Sjóðirnir aðstoða einstaklinga sem eiga að minnsta kosti 10% eigið fé með því að leggja fram 20% mótframlag. Til að uppfylla skilyrði sjóðsins þurfa einstaklingar að standast greiðslumat lánastofnana. Í því mati er horft bæði til 70% húsnæðislánsins sem þarf að taka hjá lánastofnun og til þeirra greiðslna sem tengjast fyrirkomulagi sjóðsins, jafnvel þótt þeim greiðslum sé frestað.
ÖXAR20, REIR20 og UMBRA20 bjóða einnig upp á þessa lausn fyrir lögaðila. ÞG sjóður og Kauplykill bjóða hærra hlutfall, eða 25% framlag til þeirra sem eru að kaupa sínu fyrstu eign eða hafa ekki átt fasteign síðustu 5 ár.
Hlutur sjóðanna getur staðið í að lágmarki þrjú ár og að hámarki 10 ára, á þeim tíma mátt þú bæði eiga heima í eigninni og leigja hana út.
Heimilt er að selja eignina hvenær sem er á samningstímanum, en ef salan fer fram innan þriggja ára frá kaupum þarf að greiða auka gjald sem nemur 200.000 kr.
Á samningstímanum tekur sjóðurinn þátt í þeim kostnaði sem húsfélagið samþykkir, í samræmi við eignarhlut sinn. Hann tekur einnig þátt í greiðslu fasteignagjalda, allt að 20% eða eftir því sem eignarhlutur hans segir til um.
Sjóðurinn tekur hins vegar ekki þátt í kostnaði vegna framkvæmda eða breytinga sem þú ákveður sjálfur, svo sem innréttingum, málningu eða viðgerðum á skemmdum sem fara umfram eðlilega notkun. Daglegur rekstur og reglubundið viðhald eignarinnar, þar á meðal hiti, rafmagn, tryggingar og gjöld til húsfélags er alfarið á ábyrgð kaupanda.
Þegar samningstíma lýkur eða þú selur eignina greiðir þú 5% leigu af eignarhlut sjóðsins í eigninni fyrir hvert ár sem hann hefur átt hlut + verðbætur. Auk þess sem sem þú þarft að endurgreiða allan eignarhlutinn til baka.
Segjum að þú kaupir fasteign sem er samþykkt af einhverjum sjóðanna á 50.000.000 kr, þú greiðir að lágmarki 10%, sem væri þá 5.000.000 kr. Sjóðurinn leggur svo til 20% hlut, eða 10.000.000 kr., afganginn, eða 35.000.000 kr., tekur þú að láni hjá lánastofnun.
Eftir 8 ár, ákveður þú að selja eignina. Það þýðir að sjóðurinn hefur átt eignarhlut í henni í 8 ár.
Þú greiðir því leigu sem nemur 5% á ári af eignarhlut sjóðsins. Leigan er verðtryggð og skuldfærð mánaðarlega, þannig að þegar hún gjaldfellur ber hún með sér verðbætur frá gjalddaga þar til hún er greidd. Það er þó heimilt greiða leiguna að hluta til eða í heild fyrir lokauppgjör.
Að samningstíma loknum greiðir þú því 5% leigu af hlut sjóðsins fyrir hvert ár sem líður + verðbætur leiguverðsins + eignahlut sjóðsins sem nam 10.000.000 kr.
Á þessum tíma gæti fasteignin hafa hækkað í verði. Ef verðhækkunin er það mikil að eignin skilar hagnaði eftir að leiga af eignarhlut sjóðsins hefur verið greidd, skiptist sá söluhagnaður í samræmi við eignarhlut hvors aðila. Þannig færð þú ábatann af þínum 80% eignarhlut og sjóðurinn fær ábata af sínum 20% hlut.
Hins vegar, ef söluandvirði fasteignarinnar dugir ekki til að greiða upp uppsöfnuðu leiguna, fellur leigugjaldið niður að því marki sem eigið fé einstaklingsins er fullnýtt. Þetta þýðir að þú tapar fyrst öllu þínu eigin fé, þar á meðal upphaflegri útborgun, áður en sjóðurinn afskrifar nokkurn hluta af uppsafnaðri leigu við lok samnings.
Leigan fellur því aðeins niður að fullu ef ekkert eigið fé er eftir í eigninni við sölu.
Ef fasteignin lækkar í verði og er seld með tapi bera báðir aðilar rýrnun í hlutfalli við eignarhlut sinn, þú á þínum 80% og sjóðurinn á sínum 20%.
Seðlabanki Íslands hefur nýlega rýmkað reglur um hámarksveðhlutfall fyrir fyrstu kaupendur, úr 85% í 90%. Því er lánveitendum nú heimilt að lána fyrstu kaupendum allt að 90% af kaupverði fasteignar, sem lækkar lágmarksútborgun niður í 10%. Landsbankinn og Íslandsbanki hafa þegar innleitt þessar breytingar og bjóða nú 90% lán til fyrstu kaupenda. Aðrar lánastofnanir sem hafa boðið fyrstu kaupendum hærri veðsetningu en öðrum lántekendum halda þó áfram að bjóða hámark 85% veðhlutfall.
Fyrstu kaupendum standa í dag til boða ýmsar leiðir við fasteignakaup. Mikilvægt er að velja þá leið sem hentar best með tilliti til eigin markmiða og aðstæðna, hvort sem það er að halda mánaðarlegum greiðslum í lágmarki, byggja upp sem mesta eignamyndun eða einfaldlega tryggja sér öruggt húsnæði.
HMS hefur gert góða greiningu þar sem tekin eru þrjú dæmi:
(A) Einstaklingur sem kaupir fasteign með stuðningi sjóðs byggingaverktaka og 70% íbúðaláni.
(B) Einstaklingur sem kaupir fasteign með 90% íbúðaláni hjá Lands- eða Íslandsbanka.
(C) Einstaklingur sem kaupir ódýrari eign með sambærilegu og jafn háu íbúðaláni og í dæmi (A).
Í greiningunni er farið ítarlega yfir eignamyndun mismunandi lánsleiða. Einnig er sýndur heildarkostnaður mánaðarlegra greiðslna yfir lánstímann, ásamt öðrum kostnaði sem fylgir mismunandi úrræðum. Að lokum fer þó allt eftir markmiðum kaupenda hvaða leið hentar best og það ræðst af því hvað þeir vilja ná fram með fasteignakaupunum.
Við hvetjum til að lesa greinina til að átta sig enn betur á þessum leiðum.
Gangi þér sem allra best 💙
