Ertu að spá í að kaupa þér íbúð? Hérna er allt sem þú þarft að vita við kaup á fasteign!

Fasteignakaup eru stór ákvörðun. Þau virka flókin í fyrstu - en ef þú fylgir þessum skrefum getur ferlið orðið mun einfaldara. Hér er handhægur leiðarvísir sem getur hjálpað þér að stíga fyrsta skrefið í átt að draumaheimilinu þínu. Þó ferlið geti verið sveigjanlegt og skrefin ekki skrifuð í stein, geta þau gefið þér góða yfirsýn og gert þér kleift að skipuleggja næstu skref betur.

Í þessu bloggi verður farið yfir:

1. Ákvörðun um kaup

2. Fjárhagsáætlun

3. Skoðun fasteigna

4. Kauptilboð

5. Lánamál

6. Kaupsamningar

7. Afsal

8. Og svo réttindi við fyrstu kaup!

Þetta er fyrsta skrefið, þar sem þú þarft að hugsa um ýmislegt

- Hvaða eign hentar þér?: 
Ert þú að leita að íbúð, einbýli eða kannski raðhúsi?

- Hvar viltu búa?: 
Staðsetning skiptir miklu máli.
Viltu vera nálægt vinnu, fjölskyldu eða skólum fyrir börnin?

- Stærð eignar: 
Hversu mikið pláss þarft þú?
Þú vilt kannski hafa framtíðarvöxt fjölskyldunnar í huga.

- Þjónusta í næsta nágrenni: 
Þarftu að hafa matvöruverslanir, leikskóla eða aðra þjónustu í nágrenninu?

- Almenningsþjónustur: 
Eru samgöngur þér mikilvægar?
Kannski þarf að vera strætóstöð nálægt.

- Nýtt og fullbúið eða eldra með möguleikum?:
Getur þú gert eldra húsnæði upp?
Kanntu eitthvað af þessu:
Málað og sparslað?
Setja upp gifsveggi? 
Leggja gólfefni eins og teppi, flísar eða fljótandi parket. Nú, eða bara málað gólfið? 
Setja saman skápa og hillur, rúm og dót (oft nefndur IKEA-sérfræðingur)?
Hengja skápa og hillur upp á veggi, jafnvel sett saman eldhúsinnréttingu með borðplötu? 
Hengja upp ljós, veggljós eða loft ljós? 
Laga rafmagn í innstungum, jafnvel dregið vír í ... ?
Gert við pípulagnir?

Sumir vilja ekki gera neitt af þessu og vilja flytja inn í tilbúið meðan aðrir vilja dytta að eigninni sinni sjálfir og auka þannig verðgildi með eigin vinnuframlagi.

- Seljanleiki: 
Er auðvelt að selja eignina síðar?
Er eignin í vinsælu hverfi eða hentar verðið á henni fyrir fyrstu kaup síðar?
Eru aukaherbergi í henni sem henta fyrir mismunandi fjölskyldustærðir?

Fjárhagurinn er grundvallaratriði við undirbúning fasteignakaupa. Fyrsta skrefið er að meta hversu mikið þú hefur til ráðstöfunar fyrir útborgun, hvaða verðbil fasteigna þú getur skoðað og hversu hátt lán þú getur fengið. Til að fá skýra mynd af lánamöguleikunum þín, þá er ráðlegt að hafa samband við lánastofnun, svo sem banka eða lífeyrissjóð, og fá grófa útreikninga á því hversu hátt lán þú gætir fengið. Þetta gefur þér betri sýn á verðbil fasteigna sem þú hefur raunverulega efni á.

Á þessum tímapunkti er einnig skynsamlegt að fara í bráðabirgðagreiðslumat hjá lánastofnunum til að fá yfirlit yfir hversu mikið þú getur greitt í húsnæðislán á mánuði án þess að skerða lífsgæði. Slíkt greiðslumat er yfirleitt veitt án endurgjalds og getur verið góð leið til að tryggja að lánin þín séu innan þíns fjárhagslegs svigrúms.

Þá kemur að því hvað þú átt í útborgun. Útborgun er sú upphæð sem þú hefur aðgang að og greiðir inn á fasteignina við fasteignakaup. Flest okkar eiga ekki alla upphæð húsnæðisins og því þarf að fá lán fyrir restinni. Margar lánastofnanir eru tilbúnar til að lána þér 70%-85% prósent af fasteignamati eða kaupverði fasteignarinnar að gefnum ýmsum skilyrðum. Því er algengt að fyrstu kaupendur séu að fá svo mikið að láni við fyrstu kaup.

En hvaðan kemur þá útborgunin?

Margir reiða fram útborgunina með upphæðum sem þeir eiga inni á sparireikningum, í verðbréfasjóðum og annars staðar. Í einhverjum tilfellum hjálpa ættingjar við kaupin en mælt er með að ræða við endurskoðanda ef slíkt er gert svo skattamál séu upp á 10 við næsta skattframtal.

Ef þú átt eign fyrir sem þú ætlar að selja (sem sagt ekki “fyrstu kaup”), þá verður til söluhagnaður. Það er, peningur sem þú hefur grætt af því að eiga fyrri eign og selja aftur. Það gerist einna helst ef söluvirði eignarinna hækkar hlutfallslega meira en lánin. Eða ef lánin hafa verið greidd hratt niður. Það er þó ekki alltaf þannig að söluverð húsnæðis hækkar. Það er allavega ekki algild regla. Fasteignaverð getur sveiflast upp og niður. En hvernig er þá best að finna út söluverðmæti eignarinnar þinnar? Þú veist alveg hvað þú keyptir fyrri eign á - en - hvað gætir þú fengið fyrir hana í dag? Auðvitað er hægt að fá verðmat hjá fasteignasala, en það getur bæti verið dýrt og tekið tíma.

Bara ef það væri nú til eitthvað á netinu sem getur gefið þér verðmat á fasteign… Eitthvað með gervigreind og einfalt í notkun sem virkar strax!

Og þá koma góðar fréttir!

Hér getur Verðmat Aurbjargar nýst vel. Aurbjörg uppfærir verðmat fasteigna mánaðarlega og byggir það á raungögnum eins og nýlegum kaupsamningum í hverfinu, og líka markaðsgögnum um auglýstar eignir.

Með þess háttar verðmati er hægt að segja:

Söluhagnaður af fasteign = Verðmat fasteignar - Lán sem hvíla á fasteign

Á þessum tímapunkti er sérstaklega gott fyrir fyrstu kaupendur að huga að því hvort þeir hafi safnað í viðbótarlífeyri eða séreignasparnað, eða stofnað tilgreinda séreign hjá lífeyrissjóði. Þetta getur nýst til að ráðstafa upp í lánið og þannig lækka fjárhagslega byrði. Meira um fríðindi fyrir fyrstu kaupendur er að finna neðst í blogginu.

Það er líka gott að heyra í tryggingafélagi og spyrja hvað kostar að tryggja eignina. Tryggingar sem þarf að spyrja um eru:

- Brunatrygging 
Lögbundin trygging sem allir þurfa að borga.
Tryggir fasteignina og allt sem er naglfast vegna þjófnaðar bruna og vatns.
Innréttingar, eldavél, gólfefni ... stóru hlutina.
Kannski þarf viðbótar-brunatryggingu ef brunabótamat fasteignar er lágt. 

- Innbústrygging
Tryggir innbúið þitt. Húsgögn, eldhúsdót, föt.
Allt sem er ekki naglfast.
Það er hægt að bæta við innbús-kaskó.

- Húseigendatrygging
Trygging sem er "stærri" en brunatrygging.
Veitir meiri tryggingarvernd en bara brunatrygging)

Eðli trygginga er það að virði þess sem er tryggt í hverri tryggingu þarf að vera tilgreint. Þú sem tryggingataki þarf að vita hvað innbúið þitt kostar og tryggja það fyrir þá upphæð. Ef þú lendir í tjóni, þá gætir þú þurft að sanna hvað þú áttir og þá er gott að taka myndir af öllu saman og halda lista yfir það sem þú átt.
Svo er greitt út úr tryggingu ef bótaskylda telst sönnuð en þá er alltaf dregin frá "eigin áhætta" eða "sjálfsábyrgð". 

Það þarf síðan að greiða fasteignagjöld af fasteign og því er gott að spyrja hvað þau eru há. Fasteignagjöld greiðast til sveitafélagsins sem íbúðin er í. Svo eru ýmis aukagjöld sem vert er að hafa í huga eins og sorphirðugjald, vatns- og fráveitugjöld og fleira. Stundum eru þau inni í fasteignagjöldunum.

Nú er kominn tími til að skoða fasteignir!

Ekki hika við að skoða eins margar eignir og þú vilt til að finna réttu eignina. Hafðu samband við fasteignasala eða söluaðila og pantaðu skoðun. Það er líka hægt að mæta í opin hús. Það er líka hægt að hafa samband við fasteignasala eða fasteignasölur og segjast verða að leita að sérstöku verðbili eða staðsetningu.

Hvað þarf að skoða og meta þegar skoðað er fasteign?

- Ástand hússins: 

Aldur:
Eldri hús geta verið komin á viðhald.
Hvernig er ástand hússins að utan; þak og dren (Drenlögn, einnig kölluð jarð- eða regnvatnslögn, beinir vatni frá útveggjum hússins til að koma í veg fyrir rakaskemmdir eða leka.)

Ástand veggja:
Eru sprungur eða skemmdir í veggjum.
Er fullt af götum eftir nagla og skrúfur sem þarf að laga og mála yfir.

Ástand gólfs:
Er gólfefni eins og flísar, teppi eða parket sem þarf að laga.
Er gólfefni brotið, rispað eða skemmt?
Lyftist gólfefnið einhvers staðar upp eins og það sé eitthvað undir því (gæti verið skemmd eftir raka eða vatnsleka)

Ástand eldhús- og baðherbergisinnréttinga:
Eru skápar heillegir eða brotnir og rispaðir?
Eru hurðir skakkar á skápum?

Ástand hurða:
Eru hurðir heilar og lokast þær alveg?
Haldast þær hálfopnar eða lokast þær eða opnast alveg (sem þýðir að uppsetningin hefur ekki tekist á þeim):

Ástand glugga:
Er raki milli glerja?
Eru sprungur í gluggum?
Er skemmt, mygla eða léleg málning í gluggakörmum (vegna raka sem hefur safnast upp í glugga og hefur ekki verið þurrkað upp)?

- Viðgerðir: 
Eru einhverjir gallar sem þarfnast viðgerða?

- Lagnir: 
Athugaðu ástand vatns-, hita- og rafmagnslagna

- Sameign ef það á við: 
Hver er staðan á sameigninni?
Eru fyrirhugaðar framkvæmdir?
Er hússjóður til?
Er til peningur í hússjóðnum?
Er til framkvæmdasjóður?

- Aukagjöld: 
Er einhver annar viðhaldskostnaður sem þarf að greiða?

- Tryggingar: 
Ef sameign er í húsinu, þá greiða sum húsfélög iðgjöld af húseigendatryggingu.
Ef ekki, þá þarf hver íbúð að vera með húseigendatryggingu - ásamt brunatryggingu og innbústryggingu.

Hafðu opinn huga, horfðu á hlutina með gagnrýnu hugarfari og spurðu hiklaust um allt sem vekur forvitni. Það er margt sem hægt er að skoða nánar og leita svara við.

Þetta er einnig góður tími til að skoða Verðmat Aurbjargar og athuga hvort ásett verð sé hærra eða lægra en markaðsverðið samkvæmt Verðmatinu. Það getur hjálpað þér að ákveða hvort þú gerir tilboð yfir eða undir markaðsverði fasteignarinnar.

- Nágrannar
Já, spyrðu um hvernig samlyndið er.
Eru allir sáttir og kátir?
Er ósætti, ónæði, partístand, rifrildi um geymslur og bílastæði eða staðsetningu á runna eða tré? Mjög mikilvægt að spyrja að þessu.
Góðir nágrannar eru gulls ígildi en vondir nágrannar geta minnkað verðgildi eignar töluvert.

Þegar þú hefur fundið eign sem þér líst vel á og uppfyllir þínar kröfur, og þú ert búin/n að fá yfirsýn yfir þína fjárhagsstöðu og mögulegt lánsfjármagn, getur þú lagt fram kauptilboð.

Kauptilboð er gert í samvinnu við fasteignasala eða söluaðila fasteignarinnar. Það er mikilvægt að íhuga að bæta við fyrirvörum í tilboðið, svo sem:

- Fyrirvari um skoðun á fasteign: 
Ef þú vilt fá fagmann til að skoða eignina nánar til að meta hvort hún sé án huldra galla.
Greinist galli, fellur kauptilboðið úr gildi.

- Fyrirvari um fjármögnun: 
Ef þú færð ekki lán, fellur tilboðið úr gildi.

- Fyrirvari um sölu á fyrri fasteign: 
Ef þú þarft að selja núverandi eign til að geta keypt þessa nýju.
Ef sú sala tekst ekki, fellur tilboðið úr gildi.

Á þessu stigi er einnig gott að skipuleggja hvernig greiðslur verða framkvæmdar. Þú þarft að ákveða hversu mikið verður greitt við undirritun kaupsamningsins og hversu mikið verður greitt við afsal. Þá er einnig gott að ákveða hvort þú fjármagna restina með láni.

Þegar fasteignasalinn hefur sett upp kauptilboðið samkvæmt óskum þínum, skrifar þú undir það. Undirrituð kauptilboð eru bindandi, sem þýðir að þú getur ekki tekið þau til baka nema einhver af fyrirvörunum sem þú settir fram standist ekki eða seljandi geri móttilboð.

Ef seljandi er ekki alveg sáttur með tilboðið þitt, getur hann lagt fram móttilboð. Við móttilboð frá seljanda ertu ekki lengur bundin/n af upprunalegu tilboði þínu og getur valið að samþykkja nýja tilboðið, hafna því, eða gera nýtt móttilboð. Móttilboð frá þér verður einnig bindandi.

Þetta er einn mikilvægasti hluti fasteignakaupanna. 

Nú þegar kauptilboðið er undirritað er kominn tími til að einbeita sér að lánamálum. Á þessum tímapunkti ættir þú að hafa lokið bráðabirgðagreiðslumati hjá lánveitanda og fengið góða mynd af mánaðarlegri greiðslubyrði þinni. Nú er rétti tíminn til að bera saman mismunandi húsnæðislán hjá ólíkum lánastofnunum.

Til að fá sem bestu mynd af lánamöguleikum þínum er gott að nýta samanburð á vöxtum húsnæðislána, sem Aurbjörg býður upp á.

Aurbjörg bíður líka upp á mjög öfluga Húsnæðislánareiknivél sem getur hjálpað þér að sjá hvað hentar þér best. Á þennan máta getur þú borið saman lánveitendur og valið þann kost sem þú telur henta þér best.

Þegar þú hefur fundið lán sem hentar þér, þarftu að fara í greiðslumat hjá viðkomandi lánastofnun. Athugaðu að greiðslumat kostar og fer ferlið oftast aðeins eftir því hvort um sé að ræða einstakling eða fleiri, en þetta getur verið breytilegt milli lánastofnana.

Áður en þú sækir um lán er mikilvægt að taka ákvörðun um hvers konar lán þú vilt. Nokkrir þættir sem þú þarft að hugsa um eru:

Verðtryggt eða óverðtryggt húsnæðislán?

Verðtryggð lán hafa lægri vexti en eru bundin við verðbólgu líka. Þau bjóða upp á lægri mánaðargreiðslur út af þessum lágu vöxtum, en verðbætur (sú upphæð sem verður til þegar lánið er margfaldað með verðbólguprósentu) leggjast á höfuðstól lánsins. Þannig getur höfuðstóll lánsins hækkað, sérstaklega ef verðbólga er há.

Óverðtryggð lán fylgja vaxtastiginu í landinu og bera hærri vexti. Við mánaðarlega greiðslu borgar þú bæði afborgun af höfuðstóli lánsins (sem lækkar þá) og líka alla vextina. Því er mánaðarleg greiðsla óverðtryggðra lána hærri en greiðsla af verðtryggðu láni. En þú ert þá líka í raun að borga höfuðstól lánsins niður í hverjum mánuði.

Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir?

Jafnar greiðslur þýða að mánaðarleg heildargreiðsla þín helst stöðug (eða nærri því) út allan lánstímann, að teknu tilliti til sambærilegrar verðbólgu. Í byrjun lánstímans fer stærsti hluti greiðslunnar í að greiða vexti, en minna í að lækka höfuðstólinn. Smám saman breytist þetta hlutfall, þannig að vaxtagreiðslurnar minnka á meðan afborgunin af höfuðstólnum eykst. Með þessum hætti byrjarðu með hærri vaxtagreiðslur en eftir því sem tíminn líður eykst hlutur höfuðstólsins í greiðslunum.

Jafnar afborganir þýðir að þú greiðir þú fasta upphæð af höfuðstólnum í hverjum mánuði. Vaxtagreiðsla í hverjum mánuði er hæst fyrst en fer svo lækkandi með lækkandi höfuðstól lánsins. Þess vegna lækkar mánaðarleg greiðsla láns með jafnar afborganir með tímanum.

Fastir eða breytilegir vextir?

Fastir vextir er vaxtategund sem helst óbreytt í 3 eða 5 ár. Lántakandi getur valið að taka fasta vexti ef vextir eru til dæmis sögulega lágir. Þá er lántakandinn að tryggja sig fyrir vaxtahækkunum út fastvaxtatímabilið. Á móti getur hann setið uppi með sárt ennið ef vextirnir lækka enn frekar á fastvaxtatímabilinu.

Breytilegir vextir er auðvelt að útskýra. Það er vaxtatala sem sveiflast eftir markaðsaðstæðum lánveitanda.

Tímalengd láns

Þú þarft einnig að ákveða hversu langur lánstíminn á að vera, þar sem það hefur áhrif á bæði heildarupphæðina sem þú greiðir og mánaðarlegar greiðslur.

Hlutdeildarlán

Hlutdeildarlán getur stundum verið möguleiki en þau henta fyrstu kaupendum sem geta greitt mánaðarlegar afborganir en eiga erfitt með að safna fullri útborgun. Ólíkt hefðbundnum lánum eru engar mánaðarlegar greiðslur eða vextir á hlutdeildarláni; lánið er greitt til baka eftir 10-25 ár eða þegar eignin er seld í einni upphæð. Meira um fríðindi fyrstu kaupenda má finna neðst í blogginu. 

Til að fá aðstoð við að ákvarða hvaða lán hentar þér best, getur verið gagnlegt að bóka viðtal hjá lánastofnun. Þar geturðu fengið ráðgjöf og beðið starfsfólk um að setja upp mismunandi lánamöguleika fyrir þig, sem gerir þér kleift að skoða betur hvernig mismunandi samsetningar henta þínum þörfum og markmiðum.

Þegar þú hefur ákveðið hvernig lánið þitt á að vera samsett, geturðu sótt um þann lánskost sem þér finnst henta best. Eftir að umsóknin hefur verið samþykkt er mikilvægt að fara vandlega yfir lánaskjölin áður en þú skrifar undir. Þessi skjöl eru síðan send til fasteignasala eða þess aðila sem sér um söluna á fasteigninni. Þegar undirskriftin er staðfest og lánaskjölin afhent er fjármögnunin í höfn.

Þegar lánin eru frágengin er kominn tími til að undirrita kaupsamning. Í kaupsamningnum koma fram öll helstu atriði sem varða kaupendur og seljendur, svo sem greiðslutilhögun (þ.e. Hvernig greiðslur muni fara fram, á hvaða tímapunktum kaupanna og hve mikið í hvert sinn), afhending eignar og önnur skilyrði. Það er mjög mikilvægt að spyrja um allt sem þér dettur í hug áður en þú skrifar undir til að tryggja að allt sé eins og þú vilt hafa það.

Hér þarftu einnig að huga að nokkrum fjárhagslegum þáttum:

- Eigið fé: 
Í flestum tilfellum þarftu að leggja eitthvað út af þínum eigin peningum sem hluta af kaupverðinu við undirritun kaupsamnings.
Einnig þarf að huga að hvenær afsalsgreiðsla á að fara fram.
Ef hluti eða allt eigið fé þitt er í fasteign sem þú átt fyrir og ætlar að selja, þá þarf að selja þá eign og greiða upp lánin sem hvíla á þeirri eign. Það sem eftir stendur er þá þitt eigið fé.

- Stimpilgjald: Þegar kaupsamningurinn er undirritaður þarf einnig að greiða stimpilgjald til Sýslumanns, sem greiðist af skjölum sem varða eignayfirfærslu fasteigna hér á landi. Þessi upphæð vegur 0,8% af fasteignamati ef kaupandi er einstaklingur.

Eftir undirritun fara kaupsamningur og lánaskjölin í þinglýsingu. Þegar allt er frágengið þá greiðist húsnæðislánið út. Þá er komið að afhendingu eignarinnar samkvæmt upplýsingum sem koma fram í kaupsamningnum

Afsal er formleg staðfesting á eignaskiptum þegar fasteignakaup eru fullfrágengin. Þegar kaupandi hefur greitt kaupverðið að fullu og öll skilyrði kaupsamnings eru uppfyllt, undirrita seljandi og kaupandi afsal og framkvæmd er afsalsgreiðsla. Með þessu er eignarhald fasteignarinnar endanlega fært frá seljanda til kaupanda, og kaupandi verður þinglýstur eigandi eignarinnar og fer með fullan ráðstöfunarrétt yfir henni. 

Við fyrstu íbúðarkaup njóta kaupendur ýmissa fríðinda sem geta dregið úr kostnaði við kaup á fyrstu fasteign. Hér eru helstu réttindi og fríðindi sem hægt er að nýta við fyrstu kaup:

- Afsláttur af stimpilgjaldi: 
Fyrstu íbúðarkaupendur greiða oft aðeins hálft stimpilgjald, eða 0,4% af fasteignarmati í stað 0,8%. Þetta getur skipt verulegu máli þegar reiknaður er heildarkostnaður við kaupin.

- Frítt lántökugjald: 
Sumir lánveitendur bjóða fyrstu kaupendum upp á frítt lántökugjald, sem annars er gjald sem þarf að greiða við töku fasteignalána og getur verið frá 47.000 kr. til 70.000 kr.
Þú getur borið saman lántökugjöld á samanburðarsíðu húsnæðislána og séð hvort lánastofnanir veita afslátt við fyrstu kaup.

- Úttekt viðbótalífeyris/séreignasparnaðar: 
Ef þú greiðir í séreignarsparnað getur þú tekið út uppsafnaðan séreignarsparnað til að nýta við fyrstu íbúðarkaup.

- Ráðstöfun viðbótarlífeyris: 
Þeir sem greiða í séreignarsparnað/viðbótarlífeyrissparnað geta einnig ráðstafað mánaðarlegum greiðslum beint inn á höfuðstól láns og lækkað þannig höfuðstólinn í hverjum mánuði.

- Ráðstöfun tilgreindrar séreignar inn á íbúðarlán: 
Ef þú hefur stofnað til tilgreindrar séreignar hjá lífeyrissjóði, bjóða sumir lífeyrissjóðir upp á að ráðstafa uppsöfnuðu fé úr tilgreindri séreign til að mæta kostnaði við fyrstu íbúðarkaup.
Kannaðu málin með því að tala við lífeyrissjóðinn þinn.

- Hlutdeildarlán: 
Hlutdeildarlán er úrræði fyrir þá sem geta greitt mánaðarlegar afborganir en eiga erfitt með að safna fullri útborgun.
Ólíkt hefðbundnum lánum eru engar mánaðarlegar greiðslur eða vextir á hlutdeildarláni; lánið er greitt til baka eftir 10-25 ár eða við sölu eignar.
Skilyrðin fyrir hlutdeildarláni eru að vera að kaupa íbúð í fyrsta sinn eða hafa ekki átt íbúð síðustu 5 ár, hafa tekjur undir ákveðnum mörkum, eiga 5% útborgun, kaupa íbúð samþykkta af HMS og standast greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans.
Þú færð hlutdeildarlán fyrir allt að 20% af kaupverði, en íbúðalán er tekið fyrir rest.
Tekið skal fram að ekki er hægt að fá hlutdeildarlán fyrir íbúðir sem á að leigja öðrum.

Þessi fríðindi geta auðveldað fyrstu íbúðarkaupendum að draga úr kostnaði og gera kaupferlið einfaldara.

......

Þetta verður ekki lengra. Vonandi hjálpar þessi lesning þér að komast nær því að eignast þína draumaeign.