Mánaðarskýrsla Aurbjargar - Janúar 2023

Fasteignamarkaðurinn að kólna

Samkvæmt nýútgefinni skýrslu Húsnæðis- og Mannvirkjastofnunar (HMS) fækkaði kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu úr 409 í október í 394 í nóvember og hafa samningar ekki verið færri síðan árið 2012. Ástæðu kólnunar á markaðnum má m.a. rekja til töluverðrar hækkunar á mánaðarlegri greiðslubyrði sem aftur má rekja til vaxtahækkana á síðustu misserum. Á sama tíma hefur verðhækkun eigna, sem nemur 17,4% á höfuðborgarsvæðinu á 12 mánaða tímabili, gert það að verkum að fólk sem er t.d. með 250.000 kr. greiðslugetu getur keypt eign að hámarksvirði 47,5 mkr. á óverðtryggðum vöxtum (miðað við 80% lánshlutfall af kaupverði) og standa nú til boða einungis um 100 eignir á höfuðborgarsvæðinu sem falla innan þess verðramma. Fólki með sömu greiðslugetu hefði staðið til boða að kaupa eign að hámarksvirði 69,2 mkr. í maí 2020 þegar vextir voru sem hagstæðastir, auk þess sem því hefðu þá staðið til boða nálægt 1.600 eignir.  

Verðtryggð lán sækja á

Ný útlán námu 11,7 ma.kr. í nóvember sem er um 27% lækkun frá október og af þeim voru 6,9 ma.kr. verðtryggð lán eða tæplega 60% af nýjum lánum. Þegar borin eru saman ný lán meðal áskrifenda Aurbjargar í nóvember, þá voru hlutföllinn nánast jöfn, eða 49% verðtryggð og 51% óverðtryggð. Þróunin á meðal áskrifenda Aurbjargar er þó í átt að verðtryggðum lánum, þar sem hlutföll nýrra lána áskrifenda voru 32% verðtryggð og 68% óverðtryggð á fyrstu 10 mánuðum ársins.

Aukna ásókn í verðtryggð lán mætti rekja til þess að mánaðarleg greiðslubyrði verðtryggðra lána er almennt lægri í byrjun greiðslutímabils. Fólk sem tekur verðtryggt lán gæti því keypt dýrari eign og/eða búið við lægri mánaðarlega greiðslubyrði. Mikil verðbólga og háir vextir gera það að verkum að fólk þarf að velja milli hárrar greiðslu­byrðar eða ört vaxandi höfuðstóls. Til dæmis má nefna að fólk með 250.000 kr. greiðslugetu hefur efni á að kaupa eign að hámarksvirði 62,8 mkr., sé miðað er við verðtryggt lán, og því fólki standa til boða tæplega 400 eignir á höfuðborgarsvæðinu í dag.

Samanburður á lánakjörum getur margborgað sig

Meðalkaupverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu var 77,1 mkr. í desember. Munur á lánakjörum á milli lánastofnanna, sem eru 17 talsins, getur verið nálægt 1%. Það hljómar kannski ekki mikið, en að velja hagstæðustu lánakjörin getur sparað fólki háar fjárhæðir. Sem dæmi má nefna 70% óverðtryggt lán á breytilegum vöxtum til 40 ára, sem er notað til kaupa á eign á höfuðborðgarsvæðinu sem kostar 77,1 mkr. (meðalkaupverðið). Mánaðarleg afborgun af slíku láni væri 334.472 kr. miðað við hagkvæmustu lánakjör lánveitenda, en 369.683 kr. miðað við óhagstæðustu kjörin. Munurinn er því 35.211 kr. á mánaðarlegum afborgunum fyrir sömu lánsupphæð, eða sem svarar til 422.532 kr. á ári. Með því að taka lánið á hagstæðustu lánakjörunum í stað óhagstæðustu lánakjaranna gæti fólk þannig sparað sér rúmlega 400.000 kr. á ári. Fyrir fólk sem er þegar með húsnæðislán getur á hinn bóginn verið möguleiki á að lækka mánaðarlegu greiðslubyrðina með því að endurfjármagna núverandi lán (þ.e. taka nýtt lán á hagstæðari kjörum og nota það til að greiða upp núverandi lán), en þá þarf að taka með í reikninginn lántökukostnað við nýja lánið, sem er á bilinu 47.000-65.000 kr., auk þess sem sum lán (t.d. lán með föstum vöxtum) geta borið uppgreiðslugjald. Flestir eiga lánsrétt hjá 4-5 lánastofnunum og getur margborgað sig að kanna reglulega og bera saman kjör þeirra, enda geta þar falist möguleikar á að spara háar fjárhæðir. Áskrifendur Aurbjargar hafa aðgang að öflugri húsnæðislánareiknivél sem tekur mið af öllum þeim húsnæðislánum sem standa til boða á húsnæðislánamarkaðnum. Aurbjörg hjálpar þannig áskrifendum að bera saman mismunandi lánakjör og lánamöguleika og finna bestu kjörin sem eru í boði á hverjum tíma.