Samkvæmt nýútgefinni skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) lækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu um 0,5% milli mánaða í janúar og er þetta þá þriðji mánuðurinn í röð sem íbúðaverð lækkar. Hálfs árs verðbreyting á íbúðarmarkaði eru núna neikvæð um 1% og er þetta í fyrsta sinn síðan árið 2010 þar sem hálfs árs verðbreyting er neikvæð. Aðaldrifkraftur fyrir lækkun húsnæðisverðs upp á síðkastið má rekja til stýrivaxtahækkana Seðlabankans en stýrivextir hafa hækkað frá 5,5% (ágúst 2022) í 6,5% (febrúar 2023). Á sama tíma og lækkun á sér stað í fasteignaverði þá fer greiðslubyrði húsnæðislána hækkandi og þá sérstaklega óverðtryggðra húsnæðislána á breytilegum vöxtum, þar sem greiðslubyrði þeirra lána hefur hækkað um tæplega 60% á undanförnu ári samkvæmt HMS. Búast má við enn frekari hækkun á greiðslubyrði óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum þegar áhrif síðustu stýrivaxtahækkana koma fram. Greiðslubyrði verðtryggðra lána hafa einnig hækkað þrátt fyrir að þau hafi verið nokkuð stöðug síðustu tvo mánuði, en þau hafa hækkað um rúmlega 30% frá því í júlí síðastliðnum.
Vaxtahækkanir hafa haft í för með sér að óverðtryggð lán eru nú óaðgengileg mörgum aðilum og standa margir frammi fyrir því að geta eingöngu tekið verðtryggð lán. Sem dæmi þá getur einstaklingur með 200.000 kr. greiðslugetu fengið húsnæðislán fyrir 28,9 m.kr. á óverðtryggðum breytilegum vöxtum og hefur sú lánsupphæð miðað við greiðslugetu ekki verið lægri í langan tíma. Þessi lánsupphæð gefur færi á að kaupa eign fyrir 36,1 m.kr. miðað við 80% lánshlutfall, en aðeins 7 eignir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu fyrir þá upphæð í lok febrúar.
Sama greiðslugeta skilar sér í 59,5 m.kr. verðtryggðu húsnæðisláni, en vegna hertra skilyrða frá Seðlabankanum varðandi greiðslubyrði á verðtryggðum lánum þarf að miða við 25 ára lán og 3% vexti. Þá lækkar lánsupphæðin sem einstaklingur með 200.000 króna greiðslugetu ræður við niður í 42,4 m.kr.. Þegar búið er að standast greiðslumat miðað við reglur Seðlabankans er hægt að taka verðtryggða lánið til 40 ára, greiðslubyrði af því er til að byrja með undir 160 þ. krónur á mánuði sé miðað við bestu vaxtakjör hjá bönkunum. Þessi lánsupphæð gefur færi á að kaupa eign fyrir 53 m.kr. sé miðað við 80% lán. Í lok febrúar voru 122 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu innan þess verðs.
Ný lán skráð á þessu ári hjá áskrifendum Aurbjargar benda til þess að sífellt fleiri taka verðtryggð lán, en 60% nýrra húsnæðislána hjá áskrifendum Aurbjargar í janúar/febrúar voru verðtryggð lán. Hlutfallið hefur hingað til verið öfugt, 60% óverðtryggð lán á móti 40% verðtryggð.
Tæplega 30% af húsnæðislánum heimila landsins eru á föstum óverðtryggðum vöxtum og eru í tímabundnu skjóli gagnvart miklum vaxtahækkunum síðastliðna mánuði. Þessir vextir munu á einhverjum tímapunkti losna og færast yfir í markaðsvexti sem eru í boði í dag en í ár mun fastvaxtatímabil fyrir 75 milljarða króna sem heimili landsins hafa fest á góðum kjörum renna sitt skeið. Þegar að þessu kemur má gera ráð fyrir að greiðslubyrði á húsnæðisláni fyrir 40 m.kr sem var tekið þegar lánakjör voru sem hagstæðust í apríl 2021 geti hækkað um allt að 125.000 kr. miðað við bestu kjör hjá bönkum á breytilegum óverðtryggðum lánum til 40 ára. Slík hækkun getur komið sér illa fyrir mörg heimili og geta margir þurft að grípa til þess að reyna að lækka greiðslubyrði t.d. með því að endurfjármagna og taka lán á hagstæðari vöxtum, lengt í lánstímanum eða breytt yfir í verðtryggt lán. Til dæmis er hægt að lækka mánaðarlega greiðslubyrði á 40 m.kr húsnæðisláni um rúmlega 100.000 kr með því að skipta úr óverðtryggðu láni yfir í verðtryggt.
Hækkun á stýrivöxtum er tól sem Seðlabankinn notar með það markmið að draga úr verðbólgu. Ef það tekst og verðbólgan lækkar þá má gera ráð fyrir að óverðtryggð lán verði aftur aðgengilegri fyrir heimili landsins. Vonandi mun Seðlabankinn ná sínu markmiði sem fyrst því í ár mun fastvaxtatímabili óverðtryggðra húsnæðislána að upphæð 75 milljarð króna ljúka, upphæðin fyrir næsta ár er 265 milljarðar króna og 2025 er upphæðin 270 milljarðar króna.
