Fasteignamarkaðurinn er áfram í lægð, en kaupsamningar í janúar voru alls 411 og hafa ekki verið færri síðan í janúar 2012 samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Þrátt fyrir að fasteignamarkaður hafi kólnað á síðustu mánuðum og aðgerðir Seðlabankans dregið úr eftirspurn, virðist enn vera líf á markaðnum og óvíst að verðlækkanir verði viðvarandi. Íbúðavísitalan á höfuðborgarsvæðinu hækkaði í fyrsta skipti síðan í október (hækkaði um 0,3% milli janúar og febrúar), en vísitalan var búin að lækka samfleytt í þrjá mánuði áður um samtals 0,9%. Þegar horft er yfir 9 mánaða tímabil hefur íbúðavísitalan á höfuðborgarsvæðinu sveiflast um 2% og virðist hafa náð jafnvægi eftir mesta hækkunartímabil sem vísitalan nær til, en vísitalan hækkaði um 45% á tímabilinu frá júní 2020 til júní 2022. Á þessu ári hafa stýrivextir hækkað um 1,5% og spurning hvort þeir eigi eftir að kæla fasteignamarkaðinn enn frekar. Þrátt fyrir miklar hækkanir og háa verðbólgu eru merki um að enn séu þó nokkur umsvif á fasteignamarkaðnum og áfram eftirspurn eftir íbúðum. Í þessu samhengi hjálpar að árið 2022 var metár í fólksfjölgun á Íslandi og fjölgaði íbúum um 11.510 í fyrra eða um 3,1%, sem er mesta fjölgun frá upphafi mælinga, árið 1703.
Í janúar námu hrein ný íbúðalán 11,7 ma.kr., en af þeim voru 9 ma.kr. í formi verðtryggðra lána eða um 77% af nýjum lánum samkvæmt HMS. Hrein ný óverðtryggð lán voru neikvæð um 640 m.kr. sem mætti túlka á þann hátt að verið væri að taka ný verðtryggð lán til að endurfjármagna óverðtryggð lán. Vegna vaxtahækkana síðastliðinna missera hafa afborganir af óverðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum hækkað umtalsvert. Sé gert er ráð fyrir að síðasta stýrivaxtaákvörðun Seðlabankans, þegar stýrivextir voru hækkaðir um 1%, skili sér til fulls í vaxtahækkunum hjá lánastofnunum, hafa mánaðarlegar afborganir af 40 m.kr. húsnæðisláni hækkað um 45.000 kr. á þessu ári. Þessar hækkanir hafa þó ekki endilega mikil áhrif á öll heimili, þar sem í janúar voru um 73% heimila með greiðslubyrði undir 200.000 kr. á mánuði, um 30% heimila með greiðslubyrði undir 100.000 kr. á mánuði og aðeins 12% heimila með greiðslubyrði yfir 260.000 kr., samkvæmt nýjasta riti Fjármálastöðugleika, sem gefið er út af Seðlabankanum.
Þeir sem eru í fasteignahugleiðingum eða að skoða möguleika á endurfjármögnun velta eflaust fyrir sér hvort lánsformið henti þeim betur, verðtryggt eða óverðtryggt. Líkt og staðan er í dag þá er ekkert eitt svar við þessari spurningu og bæði lánaformin hafa sína kosti og galla og snúast í hnotskurn um hvort að fólk vilji eða þurfi að sætta sig við hærri greiðslubyrði eða ört vaxandi höfuðstól.
Tökum dæmi: 40 m.kr. húsnæðislán til 40 ára. Séu borin saman bestu kjörin á verðtryggðum lánum á breytilegum vöxtum (1,99%) annars vegar og óverðtryggðum lánum á breytilegum vöxtum (7,3%) hins vegar, og miðað við að vextir breytist ekki á næsta árinu, þá myndu fyrstu greiðslur fyrir verðtryggða lánið vera um 121 þ.kr. fyrstu mánuðina og hækka í um 131 þ.kr. eftir eitt ár og mánaðarlegar greiðslur fyrir óverðtryggða lánið vera 258 þ.kr. Þetta dæmi tekur mið að 8,6% ársverðbólgu sem er spá Hagstofunnar fyrir meðalverðbólgu á árinu 2023. Einstaklingur með verðtryggða lánið myndi þannig greiða 1.570.000 kr. minna í afborganir á fyrsta árinu en einstaklingurinn með óverðtryggða lánið. Þegar heildarskuldin að baki lánunum er skoðuð kemur hins vegar í ljós að einstaklingur með verðtryggða lánið skuldar í heildina 2.896.000 kr. meira eftir fyrsta árið árið en einstaklingur með óverðtryggða lánið, miðað við óbreytta vexti fyrsta árið. Sé litið til mismunarins á heildarafborgunum og heildarskuld eftir árið má sjá að staða einstaklingsins með óverðtryggða lánið er betri sem nemur 1.326.000 kr. Þetta dæmi er einungis sett fram til að reyna að draga fram helsta muninn á milli lánsformanna tveggja og hvernig lánin kunna að líta út eftir eitt ár, en eðli málsins samkvæmt er erfitt að spá fyrir um verðbólgu og mögulegar stýrivaxtahækkanir, sem geta að sjálfsögðu haft mikil áhrif á reikningsdæmið, og bera bæði lánsformin því áhættu hvað það varðar.
