Í síðasta mánuði sáum við að Arion banki breytti skilmálum á húsnæðislánum sínum þannig að veðhlutfall grunnlána (Arion kallar það “Íbúðalán I”) var lækkað úr 70% niður í 50% af fasteignamati. Þetta þýðir að viðskiptavinir sem þurfa að fá meira lánað en 50% af fasteignamati (fá “Íbúðalán II” sem má líka kalla viðbótarlán), fá þau lán á hærri vaxtaprósentu.
Í tilfelli verðtryggðra lána hjá Arion banka munar 1,25% á vöxtum Íbúðalána I og Íbúðalána II. Í óverðtryggðum lánum er munurinn 1%.
Flestir þeirra sem eru að kaupa sér fyrstu eign eða stækka við sig búa ekki við þann munað að eiga helming kaupverðs fasteignarinnar inni á reikningi og því þurfa þessir kaupendur að fá meira en 50% lánað hjá bönkum. Í tilfellinu hér fyrir ofan er búið að hækka verðið á lántöku milli 50%-70% veðsetningar.
Landsbankinn hefur í nokkurn tíma verið með svipaðan útfærslu þar sem vaxtaþrep grunnlána eru þrjú; 1%-50%, milli 50%-60% og svo milli 60%-70%. En þar er vaxtastig munurinn ekki eins hár eins og hjá Arion banka.
Á sama tíma hafa bæði Landsbanki og Arion banki hækkað vexti á verðtryggðum lánum eins og rætt hefur verið í fjölmiðlum undanfarið. Með þessu má gista á að tveir stóru bankanna séu nú að takmarka lánamöguleika viðskiptavina sinna. Allavega tímabundið.
Eftir stendur þó að margir lífeyrissjóðir eru með hagstæðari húsnæðislánavexti og hærra veðhlutfall á grunnláni. Þess vegna hvetjum við alla okkar áskrifendur til að skoða samanburðartöflu húsnæðislána hjá okkur. Það er meira segja hægt að gera betur og láta Lánskjaravakt sjá um að vakta lánakjör á markaði.
Sáraeinfalt, ekki satt?
Mánaðarskýrsla HMS fyrir ágústmánuð birti áhugaverða myndir sem varpa ljósi á húsnæðismarkaðinn. Þar er verið að skoða “hlutfallslegt framboð íbúða á höfuðborgarsvæðinu eftir mánaðarlegri greiðslubyrði”. Þar er áhugavert að bera saman tvo flokka, greiðslubyrði verðtryggðra lána og óverðtryggðra. Það var þó einungis verið að horfa í 80% lán af verðlagi í ágúst 2024.
Áður en kemur að því að sýna myndirnar má lýsa þeim sem gröfum með mörgun lituðum svæðum. Hver litur táknar framboð íbúða á vissu upphæðabili sem vísar í afborganir á mánuði og er þá verið að fjalla um hve mörg prósent hvert verðbil nær yfir.
Liti og verðbil má sjá á þessari mynd.
Í tilfelli verðtryggðra lána er hægt að finna íbúðir nokkuð jafn í öllum þessum verðbilum.
Hér má sá að framboð íbúða með lægri mánaðarlegri greiðslubyrði hækkaði frá 2020 til ca. miðs árs 2023. Eftir það færðist framboðið aftur nokkurn vegin til fyrra horfs eins og fyrir heimsfaraldur.
Þegar hlutfallslegt framboð íbúða á höfuðborgarsvæðinu eftir mánaðarlegri greiðslubyrði er skoðað með tilliti til óverðtryggðra lána má sjá allt aðra mynd.
Hér má sjá að framboð íbúða með lægri mánaðarlegri greiðslu en 400 þúsund fór úr rúmlega 90% um mitt ár 2020 niður í 15% í byrjun árs 2023. Grái liturinn, sem stendur fyrir hærri afborganir en 400þ á mánuði, er lang mest áberandi.
Hvers vegna erum við að sjá þessa breytingu?
Á þessum sama tíma var verðbólga að hækka og seðlabankinn að hækka stýrivexti. Þetta þýðir að í dag eru afar fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu á því verði að mánaðarleg greiðsla af lánum þeirra séu undir 400 þúsund á mánuði - ef óverðtryggt lán er valið.
Í svona aðstæðum er vel skiljanlegt að fáir treysti sér inn á fasteignamarkaðinn, sérstaklega þeir sem eru að koma inn í fyrsta skiptið. En þá er afskaplega mikilvægt að geta skoðað ný lán eða endurfjármögnun með tilliti til þeirrar greiðslubyrði sem hver og einn leitar að. Við sem störfum hjá Aurbjörgu finnum mikla aukningu í notkun á Húsnæðislánareikni Aurbjargar og Lánskjaravaktinni. Umferðin á þeim síðum hefur aukist til muna og við vonumst til þess að með þessum lausnum séu áskrifendur okkar að sækja skýrar upplýsingar um lánamöguleika og geta þannig sparað mjög háar upphæðir í annað hvort mánaðarlegum greiðslum, heildargreiðslum eða báðu.
Það sitja líklega nokkrir límdir við tölvurnar og vona að Seðlabanki Íslands lækki stýrivexti. Enda hafa þeir verið 9,25% í meira en ár.
Greiningaraðilar telja afar ólíklegt að tilkynnt verði um lækkun á morgun. Eitthvað hefur samt verið um vonarglæður þegar mun koma að síðustu tilkynningu ársins um stýrivexti. Hún fer fram 20. nóvember. Það er allavega verið að banka í viðarborð og segja 7-9-13 í hvert skipti sem þetta er rætt.
En ástæða þess að þetta er ritað er sú að greiningardeildir banka hafa farið varlega í að spá því hvenær vextir lækki og hversu mikið. Ef sú er raunin og veskið er farið að þynnast hjá fjölskyldum, þá er mælt með því að skoða einhvers konar endurfjármögnun áður en komið er í vanskil. Allavega tímabundið.
Hjá Aurbjörgu má lesa ýmislegt og meðal annars kemur lántökukostnað lánveitenda fram á vaxtasamanburðartöflu allar húsnæðislána.
Hlýjar kveðjur,
Aurbjargar teymið
